Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования
Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в разрешении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Например, за период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом на средства федерального бюджета в 1998 г. было построено лишь 1,3 млн. кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема вводимого жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, построенного за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца 1990 по 1998 г. и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.
Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По разным оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах тех категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно разрешить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу. Для выполнения этой задачи необходимо развивать систему долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, переходить от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые, ввиду низкого уровня доходов, не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.
Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается следующими факторами.
1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных", почти не существующих параметрах, максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов друг с другом. Например, большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.
До настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют множество недоработок.
4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, вследствие этого, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
6. Большим количеством административных барьеров: строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с трудно преодолимыми административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.
7. Множеством субсидий в этой сфере, их "неточной адресностью". Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.
8. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой.
9. Непрозрачными источниками доходов граждан.
10. Неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей.
При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США - 53%, у нас же не доходит и до 1%.
Число кредитов в 2003 г. составило 27 тыс., а размер среднего кредита составляет примерно 18 тыс. долл. Даже приведенные данные, скорее всего, завышены. Например, цифра в 27 тыс. относится к числу не реально выданных кредитов, а лишь принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3 000 банковских и около 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно продаются несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно.
Похожие работы:
обратная связь
